Besonders hohe Wertvernichtung in der Insolvenz
Die angemessene Bewertung von Assets, etwa von Unternehmensbeteiligungen, gewerblichen Schutzrechten oder Immobilien, ist ein weites Feld (vgl. Tönnes (Hrsg.), Unternehmensbewertung, FS Großfeld, Heidelberg, 2019; Großfeld/Egger/Tönnes, Recht der Unternehmensbewertung, 9. Aufl. 2020). Auf die Bewertung kommt es an, wenn eine insolvenzrechtliche Überschuldung festgestellt werden soll, § 19 Abs. 2 InsO. Aber welcher Wert ist entscheidend und wie kann dieser Wert festgestellt werden?
Der BGH unterscheidet zunächst praxisgerecht zwischen dem je verschiedenen Buchwert, dem Verkehrs- oder Marktwert und dem Zerschlagungswert. Beim Zerschlagungswert ist sodann weiter zu differenzieren. Es kann einen erheblichen Unterschied machen kann, ob eine Immobilie in einem „planvollen außerinsolvenzlichen“ Verfahren verkauft wird oder „unter Zeitdruck und hoher Zerlegungsintensität“ in einem Insolvenzverfahren. Aus einem späteren Verkaufserlös in der Insolvenz könne darum nicht ohne weiteres auf einen vorinsolvenzlichen (Zerschlagungs-) Wert bei fehlender Fortführungsprognose geschlossen werden (vgl. BGH, Beschl. v. 28.04.2026, Az. II ZR 40/25). Das entspricht der Sanierungserfahrung. Zeit ist Geld. Darum kommt es für die außerinsolvenzliche Sanierung von Immobilienunternehmen, seien es Bauträger‑, Projekt- oder Bestandsimmobiliengesellschaften, darauf an, durch Stundungen, Tilgungsaussetzungen oder andere liquiditätssichernde Maßnahmen Zeit zu gewinnen. Geld schafft Zeit.
Im konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um die Frage, ob Geschäftsführer für Auszahlungen in der Krise haften, wenn sich zwar aus den Buch- und Verkehrswerten positives Eigenkapital ergibt, aber eine fehlende Fortführung bereits erkennbar war. Die Vorinstanz, das OLG Oldenburg, hatte die früheren Gesellschafter-Geschäftsführer zu hohen Schadenersatzzahlungen verurteilt, der BGH wies den Fall dagegen an das Berufungsgericht zurück. Das Sachverständigengutachten genügte nicht; die Einwände dagegen waren erheblich. Das Berufungsgericht habe die Substanziierungsanforderungen zulasten der Geschäftsführer überspannt und damit kein ausreichendes rechtliches Gehör gewährt, Art. 103 GG. Richtig!
Für die Praxis zeigt der Fall vor allem (erneut): es gibt nicht DEN Wert einer Immobilie oder anderer Assets, sondern allenfalls Wertkorridore. Der zusätzlichen Wertvernichtung durch Insolvenzverfahren sollte eine genaue Analyse der außerinsolvenzlichen Wertkorridore vorausgehen. Sanierungschancen ergeben sich, wenn Zeit gewonnen werden kann. Diese Zeit ist sodann leistungswirtschaftlich zu nutzen.
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